借父母名買(mǎi)房房子該歸誰(shuí)?

案例簡(jiǎn)介：借父名買(mǎi)房過(guò)戶(hù)起糾紛

王先生承租單位的一套100號(hào)公房由小女兒王芳居住。1993年房改時(shí)，王先生表示這套公房誰(shuí)購(gòu)買(mǎi)就歸誰(shuí)。王芳的兩個(gè)哥哥和姐姐都無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，終由王芳購(gòu)得。因?yàn)楫?dāng)時(shí)只能由承租人購(gòu)買(mǎi)，所以此房本下來(lái)后登記在王先生名下。

1997年王先生老伴兒去世。

1999年王芳搬到單位分的房子居住，將100號(hào)房對(duì)外出租。

2000年，王芳大哥的岳父生病住院，由于100號(hào)離醫(yī)院較近，大哥便借住100號(hào)一段時(shí)間。當(dāng)時(shí)，王先生寫(xiě)下一份說(shuō)明：100號(hào)房實(shí)際歸王芳，待到能過(guò)戶(hù)時(shí)過(guò)戶(hù)給王芳。

2004年，大哥將100號(hào)房屋返還。王先生準(zhǔn)備將房屋過(guò)戶(hù)給王芳，但該房屋仍不允許上市交易。于是王先生立下遺囑：100號(hào)房由王芳繼承。

2015年初，王先生過(guò)世，王芳拿出公證遺囑，希望哥哥姐姐辦理過(guò)戶(hù)。二哥提出異議，稱(chēng)屬于王先生的份額由王芳繼承，但屬于老太太的份額，應(yīng)由兄妹四人繼承。無(wú)奈，王芳咨詢(xún)律師請(qǐng)求幫助。

律師解讀：有公證遺囑不按繼承處理

律師表示：查看相關(guān)資料后，認(rèn)為王芳與王先生形成了借名買(mǎi)房的法律關(guān)系。

100號(hào)房的購(gòu)房合同、、完稅憑證等都由王芳持有，房屋自購(gòu)買(mǎi)后至今也是由王芳實(shí)際占有、使用和支配。雖然房屋一直登記在王先生名下，但實(shí)際人是王芳，雙方形成了借名買(mǎi)房的法律關(guān)系。

2000年王先生寫(xiě)的說(shuō)明也表示王先生和王芳之間存在借名買(mǎi)房的法律關(guān)系，因暫時(shí)不能過(guò)戶(hù)，待能過(guò)戶(hù)時(shí)王芳辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。2004年，因仍不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，王先生立下公證遺囑，也是為了履行自己王芳過(guò)戶(hù)的義務(wù)。

雖然王先生有公證遺囑，但不應(yīng)按照繼承來(lái)處理。該房產(chǎn)實(shí)際上是王芳的財(cái)產(chǎn)，不屬于王先生的財(cái)產(chǎn)，王先生去世后也不屬于其遺產(chǎn)，不應(yīng)該按照遺產(chǎn)處理。

法院判決：借名買(mǎi)房成立，其他三子女履行合同義務(wù)

律師受王芳委托，以合同糾紛訴至法院，要求王芳的哥哥姐姐辦理100號(hào)房過(guò)戶(hù)手續(xù);二哥又以繼承糾紛將王芳等三人訴至法院，要求依法分割王先生遺產(chǎn)100號(hào)房。

王芳的律師向?qū)徖砝^承案件的法官提交了王先生的說(shuō)明、公證遺囑及王芳購(gòu)房的相關(guān)手續(xù)，從購(gòu)房到現(xiàn)在實(shí)際占有、使用房屋的憑證，證明雙方存在借名買(mǎi)房的法律關(guān)系，該房屋是否屬于王先生的遺產(chǎn)存在爭(zhēng)議，且已訴至法院。

審理繼承案件的法官認(rèn)為繼承案件的審理應(yīng)以合同糾紛案件判決結(jié)果為依據(jù)，因此繼承案件裁定中止。

在借名買(mǎi)房合同糾紛案件中，王芳的律師提供了相關(guān)證據(jù)材料，王芳的大哥和姐姐均認(rèn)可該房屋確實(shí)屬于王芳。二哥不認(rèn)可王先生的說(shuō)明，但未提出鑒定。

此外，二哥認(rèn)為，借名未經(jīng)其母同意，因此無(wú)效。王芳的律師表示，借名買(mǎi)房是一個(gè)合同關(guān)系，如果借名成立，該房屋都不屬于王先生的房產(chǎn)，更談不上是其與老伴兒的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，因此，借名買(mǎi)房的約定，也不需要其母的同意。

終，法院認(rèn)為王芳和父親王先生已經(jīng)形成借名買(mǎi)房的合同關(guān)系，其他三子女作為繼承人應(yīng)履行合同義務(wù)，判決王先生三子女王芳辦理100號(hào)房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

溫馨提示：借名買(mǎi)房須有書(shū)面協(xié)議或正式說(shuō)明

律師提出，因房改時(shí)有些單位只允許原承租人購(gòu)買(mǎi)，或者用長(zhǎng)輩的工齡優(yōu)惠較多，所以借名買(mǎi)公房的情況并不罕見(jiàn)。

通常借名買(mǎi)房都是親戚間，沒(méi)有書(shū)面約定，在認(rèn)定是否存在借名買(mǎi)房法律關(guān)系時(shí)，借父母名義購(gòu)買(mǎi)比借其他親戚名義購(gòu)買(mǎi)更困難。

子女為父母出資買(mǎi)房通常被認(rèn)為是贈(zèng)予或者借款，不能因?yàn)樽优o父母出資買(mǎi)房了，就簡(jiǎn)單的認(rèn)定為借名買(mǎi)房。

因此，在認(rèn)定子女和父母之間是否形成借名買(mǎi)房法律關(guān)系時(shí)，通常要有書(shū)面協(xié)議，即使沒(méi)有書(shū)面協(xié)議，也要像本案中王先生書(shū)寫(xiě)的說(shuō)明，證明雙方確有借名買(mǎi)房的事實(shí)存在。否則只是子女長(zhǎng)期占有、使用父母的房子，想認(rèn)定借名買(mǎi)房比較困難。

房產(chǎn)在子女名下有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

一、只能全款

如果孩子不滿(mǎn)18周歲，房子又要登記在孩子名下，既不能選擇公積金貸款也不能選擇商貸，只能選擇全款。因?yàn)橘J款只針對(duì)具有完全民事行為能力的自然人，年滿(mǎn)18周歲是硬性條件。

二、財(cái)產(chǎn)分割麻煩

夫妻雙方如果婚姻破裂，就涉及到財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題，登記在孩子名下的房產(chǎn)是不可被分割的，即使是夫妻雙方共同出資購(gòu)買(mǎi)的。因?yàn)閺姆山嵌葋?lái)說(shuō)，該房產(chǎn)屬于孩子，只是由獲得孩子撫養(yǎng)權(quán)的監(jiān)護(hù)人代為管理。

三、父母不能隨便出售孩子名下房產(chǎn)

父母可以替孩子買(mǎi)房子，但不能隨便賣(mài)孩子名下的房子。按照正常程序，孩子名下房子只有在孩子年滿(mǎn)18周歲后，經(jīng)其同意才能被出售。

如果必須要出售，則首先取得監(jiān)護(hù)人的簽名文件，確認(rèn)其監(jiān)護(hù)人資格，然后簽署保證書(shū)：出售孩子房產(chǎn)是為了孩子的利益，比如孩子罹患重大疾病等特殊情況。父母如果想賣(mài)孩子名下房產(chǎn)套現(xiàn)也是不被允許的。

四、父母不得要求收回房屋

雖然父母是實(shí)際出資人，但房屋已經(jīng)登記在孩子名下，父母因特殊原因，比如贍養(yǎng)糾紛欲收回房屋，表示，這種可能性很小，因?yàn)槲餀?quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)有著明確的規(guī)定。

雖然考慮到房?jī)r(jià)上漲的因素，提前為孩子買(mǎi)房不失為一種合理的選擇，但上面這些風(fēng)險(xiǎn)還是應(yīng)該考慮清楚。

標(biāo)簽： 買(mǎi)房過(guò)戶(hù) 公證遺囑 借名買(mǎi)房 房產(chǎn)在子女名下