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中新合資的園區(qū)開發(fā)企業(yè)龍頭：中新集團(tuán)是一家中新合資成立的園區(qū)開發(fā)公司。2021 年公司優(yōu)化“一體兩翼”的發(fā)展格局，形成以園區(qū)開發(fā)運(yùn)營為主體板塊，以產(chǎn)業(yè)投資和綠色公用為兩翼支撐板塊的新發(fā)展格局。

公司最終控制方為蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會及蘇州市人民政府，持股比例為46.8%。公司高管團(tuán)隊由中方和新方組成，團(tuán)隊架構(gòu)完備經(jīng)驗(yàn)豐富。

借鑒新加坡開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，深耕蘇州工業(yè)園區(qū)：公司異地復(fù)制新加坡裕廊工業(yè)園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，深耕蘇州工業(yè)園區(qū)。園區(qū)已累計吸引各類外資項(xiàng)目5000 多個，實(shí)際利用外資323 億美元，累計引進(jìn)92 家世界500 強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目156 個。2022 年蘇州工業(yè)園區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值3515.6 億元，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)6850.2 億元。投資總額達(dá)92.4 億美元，進(jìn)出口總額為1077.9 億美元。在產(chǎn)城融合園區(qū)開發(fā)領(lǐng)域，截至2020 年末，公司待出讓商住用地1285.7 公頃，粗略估計待出讓商住土儲可保證近十年一級土地開發(fā)。2022 年，土地一級開發(fā)存貨為109.9 億元，后續(xù)業(yè)績增長可期。區(qū)中園板塊開發(fā)運(yùn)營面積約280 萬平方米，其中約160 萬平方米已建成投運(yùn)，均布局在長三角區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯。公司蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)載體的出租率約為95%，各類載體綜合出租率超90%。區(qū)中園業(yè)務(wù)租金收入每年超過4 億元，毛利率始終保持在40%以上。

兩翼齊飛，板塊聯(lián)動賦能園區(qū)開發(fā)運(yùn)營主業(yè)：產(chǎn)業(yè)投資：在基金投資方面，截至2022 年末，公司累計認(rèn)繳投資了38 支基金，合計認(rèn)繳金額35億元，累計拉動各園區(qū)總投資近470 億元。在科創(chuàng)直投方面，公司累計投資科技類項(xiàng)目25 個，累計投資金額4.4 億元，拉動總投資45 億元。

綠色公用：2022 年公司設(shè)立中新綠能運(yùn)營光伏分布式能源站，目前累計裝機(jī)容量超過100 兆瓦，未來三年努力向2GW 目標(biāo)邁進(jìn)。

營收增長穩(wěn)定，財務(wù)結(jié)構(gòu)健康：公司2022 全年實(shí)現(xiàn)營收47.4 億元，歸母凈利潤16.1 億元。其中園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收38.7 億元，綠色公用業(yè)務(wù)7.6 億元。2022 年公司實(shí)現(xiàn)毛利率57.6%，凈利率46.0%。公司凈負(fù)債率逐步提升至24.9%，現(xiàn)金短債比下滑至1.86，財務(wù)結(jié)構(gòu)健康。

盈利預(yù)測與投資評級：公司作為中新合資的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)，園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)處于業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位。我們預(yù)計2023/2024/2025 年營收為55.6/64.3/73.5 億元；歸母凈利潤為18.0/20.1/22.3 億元；對應(yīng)的EPS 分別為1.20/1.34/1.49 元/股。根據(jù)可比公司估值，我們給予其2023 年10.3倍PE 估值，對應(yīng)目標(biāo)價為12.4 元/股。首次覆蓋給予“買入”評級。

風(fēng)險提示：蘇州及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯風(fēng)險；土地市場下行風(fēng)險；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策風(fēng)險。

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