互聯(lián)網(wǎng)大廠騰訊控股（00700.HK）的一個(gè)小動(dòng)作，可能會(huì)使上市公司朗科科技（300042.SZ）遭逢不測(cè)。
1月16日晚間，朗科科技突然發(fā)布公告稱，其長(zhǎng)期租戶騰訊公司因受經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇、消費(fèi)增長(zhǎng)放緩等因素影響，擬提前退租；目前公司與騰訊公司就擬簽訂的《租賃合同解除協(xié)議》相關(guān)條款進(jìn)行協(xié)商和確認(rèn)，雙方尚未正式簽訂《租賃合同解除協(xié)議》。
(相關(guān)資料圖)
朗科科技在公告中強(qiáng)調(diào)，上述租賃合同擬提前終止事項(xiàng)，未對(duì)公司2022年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響，公司正與騰訊公司協(xié)商解約事宜，并多種途徑尋找新的承租方。
然而，騰訊的退租，真的不會(huì)對(duì)朗科科技的業(yè)績(jī)?cè)斐韶?fù)面影響嗎？
十二年租賃關(guān)系一朝斷
事件中的騰訊公司是香港上市公司騰訊控股的全資孫公司，其董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、法定代表人均為著名的馬化騰；而朗科科技亦曾在科技圈小有名氣，是閃存盤的發(fā)明者，其在深圳市南山區(qū)高新區(qū)新南六道擁有自有物業(yè)朗科大廈。
朗科科技與騰訊公司的租賃關(guān)系可以追溯至2011年。當(dāng)年的6月15日，雙方簽署了第一份《房地產(chǎn)租賃合同》及補(bǔ)充協(xié)議；根據(jù)合同，朗科科技將朗科大廈2-15層出租給騰訊公司（一開(kāi)始承租方為騰訊計(jì)算機(jī)，后改為騰訊公司），合同周期為2011年5月15日至2016年5月14日。
在第一份租賃合同期滿前的2016年4月28日，雙方進(jìn)行了第一次續(xù)租，將租賃期限延長(zhǎng)至2021年5月14日止。期間，雙方于2018年12月簽署補(bǔ)充協(xié)議，朗科科技將朗科大廈第17層部分場(chǎng)地650平方米亦租給騰訊公司，租賃期限自2019年1月1日起至2021年5月14日止。
在第二份租賃合同期滿前的2021年4月29日，雙方再次簽訂《朗科大廈房屋租賃合同》。根據(jù)合同，騰訊公司對(duì)朗科大廈第2-15層、第17層部分場(chǎng)地再一次續(xù)租，租賃期限為2021年5月15日起至2026年5月14日止止（包括首尾兩日），共60個(gè)月（以下簡(jiǎn)稱“租賃期”）。
記者留意到，在這一份租賃合同中，雙方就可能出現(xiàn)的中途退租情況進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定：租賃期內(nèi)，“如因騰訊公司業(yè)務(wù)發(fā)生重大調(diào)整，需對(duì)承租物業(yè)進(jìn)行調(diào)整時(shí)，需提前六個(gè)月書面通知公司退租。如騰訊公司按本條約定方式退租，有關(guān)退租行為不視為違約，公司將在騰訊公司退租后一個(gè)月退還騰訊公司繳納的退租面積所對(duì)應(yīng)比例的租賃保證金；如騰訊公司未提前六個(gè)月通知公司的，公司不退還收取的租賃保證金”。
然而，就在雙方租賃關(guān)系即將邁入十二年之際，中途退租的情形還是出現(xiàn)了；而且雙方就退租的原因各執(zhí)一詞。
在1月16日晚間的公告中，朗科科技表示，“受經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇，消費(fèi)增長(zhǎng)放緩等因素影響，騰訊公司擬提前退租”。由于騰訊公司為互聯(lián)網(wǎng)大廠，其業(yè)績(jī)走向牽動(dòng)全市場(chǎng)的神經(jīng)；再疊加提前退租是否觸發(fā)違約從而被沒(méi)收租賃保證金，這無(wú)疑成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。
騰訊公司對(duì)此顯然頻為不滿。1月17日上午，該公司對(duì)此事件作出了統(tǒng)一口徑的回復(fù)：此次退租屬于辦公樓宇的正常調(diào)整，“隨著自有大廈的投入使用、以及未來(lái)新辦公樓宇的陸續(xù)竣工，騰訊針對(duì)個(gè)別零散的租賃物業(yè)進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，我們會(huì)嚴(yán)格遵照合約推進(jìn)退租解約相關(guān)事宜”。
究竟是正常退租還是因增長(zhǎng)放緩等原因造成單方面提前終止租賃合同？騰訊公司在此之前有否履行合同中規(guī)定的提前6個(gè)月通知朗科科技？帶著這些疑問(wèn)，1月17日記者以投資者身份致電朗科科技董秘辦進(jìn)行咨詢。
當(dāng)被問(wèn)及是否是騰訊的單方面提前終止租賃合同時(shí)，該公司的相關(guān)工作人員回答稱，騰訊這邊是有這個(gè)意向，擬提前終止雙方的租賃合同，“我們接到他們的通知后，相關(guān)事項(xiàng)要進(jìn)行協(xié)商；與此同時(shí)，我們立即根據(jù)法律、法規(guī)的相關(guān)要求，及時(shí)進(jìn)行披露”。
業(yè)績(jī)真的不受影響嗎？
朗科科技在1月16日晚間的公告中強(qiáng)調(diào)，上述租賃合同擬提前終止事項(xiàng)，未對(duì)公司2022年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響，公司正與騰訊公司協(xié)商解約事宜，并多種途徑尋找新的承租方。
對(duì)此，有市場(chǎng)人士向記者指出，對(duì)2022年業(yè)績(jī)當(dāng)然不會(huì)產(chǎn)生影響，畢竟退租的時(shí)間點(diǎn)發(fā)生在2023年，但“朗科科技的凈利潤(rùn)很大程度上依賴于房屋租賃收入，而租賃收入絕大部分就是騰訊這一塊。所以，如果這次騰訊退租事件處理的不好，未來(lái)幾年朗科科技業(yè)績(jī)大幅下滑是大概率事件”。
公開(kāi)資料顯示，朗科科技雖然是閃存盤的發(fā)明者，專注于存儲(chǔ)產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)和銷售；但在其近幾年的財(cái)務(wù)報(bào)表中，毛利潤(rùn)的貢獻(xiàn)更多的卻體現(xiàn)在房屋租賃方面。
通聯(lián)數(shù)據(jù)Datayes！的統(tǒng)計(jì)顯示，朗科科技2020年、2021年、2022年上半年的毛利構(gòu)成中，房屋租賃分別貢獻(xiàn)了0.33億元、0.32億元、0.15億元，其占比分別為42.90%、73.72%和71.15%。
對(duì)于凈利潤(rùn)過(guò)多依賴房屋租賃收入這一崎形現(xiàn)象，亦是朗科科技備受眾多董事詬病的原因。比如鄧國(guó)順、王榮、鐘剛強(qiáng)等董事近年來(lái)多次針對(duì)公司議案提出異議，共同的原因就是“公司利潤(rùn)的很大一部分來(lái)源于朗科大廈租金收入和銀行利息（含理財(cái)收入）”。
而在朗科大廈租金收入中，騰訊公司的租金無(wú)疑占據(jù)絕大部分。數(shù)據(jù)顯示，朗科科技2021年的房屋租賃收入為3770.79萬(wàn)元，而當(dāng)年騰訊公司的租金收入則多達(dá)3607.10萬(wàn)元，占比高達(dá)九成以上。
而根據(jù)雙方2021年簽訂的《朗科大廈房屋租賃合同》，合同第一年朗科科技可實(shí)現(xiàn)租賃收入約3501.33萬(wàn)元（含稅），第二年可實(shí)現(xiàn)租賃收入約3501.33萬(wàn)元（含稅），第三年可實(shí)現(xiàn)租賃收入約3772.86萬(wàn)元（含稅），第四年可實(shí)現(xiàn)租賃收入約3772.86萬(wàn)元（含稅），第五年可實(shí)現(xiàn)租賃收入約4066.09萬(wàn)元。
那么，騰訊退租對(duì)朗科科技未來(lái)幾年的業(yè)績(jī)是否會(huì)有影響呢？
對(duì)此，該公司的上述工作人員對(duì)記者表示，此次騰訊退租事件對(duì)2022年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)沒(méi)有影響，“至于2023年及以后的事，這屬于未來(lái)情況。現(xiàn)在才2023年剛開(kāi)始，到2023年底會(huì)有什么樣的變化，這個(gè)我們現(xiàn)在也沒(méi)辦法預(yù)測(cè)。畢竟我們現(xiàn)在也正通過(guò)多種途徑積極尋找新的承租方”。
而在公告中，朗科科技卻坦承，受宏觀經(jīng)濟(jì)和租賃市場(chǎng)環(huán)境等因素影響，后續(xù)租賃事項(xiàng)尚存在不確定性，敬請(qǐng)廣大投資者注意投資風(fēng)險(xiǎn)。
無(wú)法避免的“宿命”
對(duì)于此次騰訊公司退租或有可能導(dǎo)致朗科科技業(yè)績(jī)大幅下滑的風(fēng)險(xiǎn)，亦有市場(chǎng)聲音認(rèn)為，朗科大廈對(duì)外租賃本身就有違相關(guān)管理?xiàng)l例，存在一定的退租風(fēng)險(xiǎn)；而現(xiàn)在騰訊的中途退租，只不過(guò)是提前將這一風(fēng)險(xiǎn)引爆而已。
公開(kāi)資料顯示，朗科大廈從2008年9月開(kāi)始建設(shè)，為框架核心筒結(jié)構(gòu)，總建筑面積為35739.21平方米（其中地面以上面積為24020.81平方米），地上19層，地下3層。朗科大廈竣工日期為2011年，已通過(guò)了竣工驗(yàn)收并正式投入使用，并取得《房地產(chǎn)證》。
但值得注意的是，朗科大廈是屬于以協(xié)議方式取得高新區(qū)內(nèi)工業(yè)用地土地使用權(quán)所形成的地上建筑物。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例》（2019年10月31日修正）第三十三條和第五十五條的相關(guān)規(guī)定，朗科大廈空置部分經(jīng)高新區(qū)管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)可以調(diào)劑使用，但是調(diào)劑部分不得超過(guò)其建筑物使用面積的50%。
當(dāng)前，朗科科技除了將將朗科大廈第2-15層、第17層部分場(chǎng)地出租給騰訊公司外，還將第17層部分場(chǎng)地出租給深圳市參數(shù)領(lǐng)航科技有限公司、將第一層部分場(chǎng)地先后出租給深圳市華軟實(shí)業(yè)有限公司和深圳市鴻冠科技有限公司。上述出租面積總計(jì)已經(jīng)超過(guò)了朗科大廈建筑使用面積的50%。
對(duì)于這個(gè)違規(guī)事實(shí)，其實(shí)朗科科技在近幾年的年報(bào)中均有提及，比如在2021年年報(bào)中，便指出“前述出租面積總計(jì)超過(guò)了朗科大廈建筑使用面積的50%，公司不滿足向深圳市高新區(qū)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)協(xié)議類空置廠房調(diào)劑資格確認(rèn)的基本條件，公司存在遭到相關(guān)政府部門處罰的風(fēng)險(xiǎn)”。
很顯然，減少出租面積才是化解這一風(fēng)險(xiǎn)的正確方法。（記者 鄒永勤）
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